Em tempos de crise surgem grandes oportunidades de aquisição de imóveis para quem possui algum dinheiro disponível. Nota-se que muitas pessoas precisam de dinheiro para pagar contas e dívidas diversas e por isso acabam vendendo seus imóveis por preços muito abaixo do que valem.
O que significa uma perda para o vendedor, é uma grande vantagem para o comprador, pois este consegue um interessante acréscimo ao seu patrimônio ao pagar, por exemplo, R$70.000,00 em um imóvel que valeria R$100.000,00.
Entretanto, para que essa oportunidade de ganho do comprador/investidor não se transforme em um tremendo prejuízo, é necessário uma série de cuidados com relação ao imóvel e ao vendedor.
Primeiro, deve-se averiguar a regularidade do imóvel, sendo necessário para tal fim os seguintes documentos: 1) Escritura do imóvel, ou Título de Propriedade – devidamente registrado por meio de uma matrícula no Cartório de Registro de Imóveis competente (a matrícula é uma espécie de “carteira de identidade” do imóvel, onde deve constar toda a história, a descrição e o nome de seu proprietário) – confira se a pessoa que se diz a dona do imóvel é a mesma que está registrada na matrícula dele; 2) Certidão de ônus Reais, com menos de 30 dias de emissão, a ser fornecida pelo Cartório de Registros de Imóveis – essa certidão mostrará todo o histórico do imóvel, bem como se foi registrada alguma restrição (como, por exemplo, se está penhorado na justiça); 3) Certidão negativa de débitos para com a prefeitura municipal (demonstrará principalmente se o IPTU está em dia); 4) Certidão negativa para com o condomínio, quando for o caso.
Além disso, é necessário averiguar a regularidade do vendedor, pois, seus compromissos podem repercutir no imóvel. Para início de conversa, se for pessoa física, deve-se ter cópia da Carteira de Identidade, CPF e comprovante de endereço. Caso seja pessoa jurídica, é necessário ter em mãos o documento de CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica); Contrato social, devidamente registrado na Junta comercial (se for uma sociedade comercial “Limitada” – Ltda), ou registrado em Registro de Títulos e Documentos (se a sociedade for civil), ou ainda o Estatuto Social (se for uma Sociedade por Ações – S/A) [neste último caso, acrescido da ata da Assembléia Geral que elegeu a atual diretoria e a ata que autorizou a venda].
É de extrema importância ainda, para a comprovação de que o vendedor não possui dívidas que possam posteriormente recair (ou que já tenham recaído) sobre o imóvel, certidões negativas atualizadas perante a Justiça Estadual, a Justiça Federal e a Justiça do Trabalho (assim pode-se saber se há alguma ação em andamento, até mesmo trabalhista, usucapião, falências, fraudes, dentre outras que possam ocasionar indisponibilidade do patrimônio do proprietário). E não para por aí. Deve-se verificar se não há títulos protestados, bem como, consultar o SPC e SERASA do vendedor, e, em caso de vendedor pessoa jurídica ou empresário, verificar a certidão negativa de débitos previdenciários. Além disso tudo, se for mais de um proprietário, as consultas devem ocorrer sobre todos e se o vendedor for pessoa pessoa física casado ou em união estável, deve-se ter todos os documentos e certidões mencionadas também com relação à esposa ou convivente.
E por incrível que pareça, há mais cuidados a serem tomados! Deve-se atentar não apenas para o proprietário atual, mas para o proprietário antecessor, pois pode ocorrer deste ter deixado diversas dívidas, ainda não prescritas, que podem ser cobradas.
Apesar de ser uma situação mais difícil de ocorrer – pois é difícil comprovar – se for comprovada alguma fraude para o não pagamento de dívidas ou não cumprimento de uma sentença, os credores poderão pleitear a anulação do negócio tido como fraudulento. Neste caso, perdendo o imóvel na justiça, resta ao comprador a opção de entrar com uma ação contra o vendedor, para receber de volta o dinheiro pago.
Assim, diante de tantos cuidados necessários, ao comprar um imóvel é fundamental uma assessoria jurídica de qualidade – até para a elaboração do “Contrato de Promessa de Compra e Venda” e para acompanhar tanto o registro do imóvel, quanto o cálculo do valor do ITBI.
Somente um bom advogado á capaz de analisar todas as questões jurídicas que envolvem o imóvel, de modo a evitar que uma “oportunidade de ouro” não se transforme em um grande prejuízo.
Por Marcílio Henrique Guedes Drummond-Advogado Sócio do Guedes Drummond Advogados.
*Marcílio Guedes Drummond é advogado (sócio do Guedes Drummond Advogados Associados), professor e palestrante. É formado em Direito pela Universidade Federal de Minas Gerais (UFMG). É Pós-Graduado em Direito Público pela Universidade de Coimbra (Portugal). É mestrando em Direito das Relações Internacionais pela UDE – Universidad de la Empresa (Uruguai).
