Compra de imóvel sem dores de cabeça

Compra de imóvel sem dores de cabeça

Em tempos de crise surgem grandes oportunidades de aquisição de imóveis para quem possui algum dinheiro disponível. Nota-se que muitas pessoas precisam de dinheiro para pagar contas e dívidas diversas e por isso acabam vendendo seus imóveis por preços muito abaixo do que valem.

O que significa uma perda para o vendedor, é uma grande vantagem para o comprador, pois este consegue um interessante acréscimo ao seu patrimônio ao pagar, por exemplo, R$70.000,00 em um imóvel que valeria R$100.000,00.

Entretanto, para que essa oportunidade de ganho do comprador/investidor não se transforme em um tremendo prejuízo, é necessário uma série de cuidados com relação ao imóvel e ao vendedor.

Primeiro, deve-se averiguar a regularidade do imóvel, sendo necessário para tal fim os seguintes documentos: 1) Escritura do imóvel, ou Título de Propriedade – devidamente registrado por meio de uma matrícula no Cartório de Registro de Imóveis competente (a matrícula é uma espécie de “carteira de identidade” do imóvel, onde deve constar toda a história, a descrição e o nome de seu proprietário) – confira se a pessoa que se diz a dona do imóvel é a mesma que está registrada na matrícula dele; 2) Certidão de ônus Reais, com menos de 30 dias de emissão, a ser fornecida pelo Cartório de Registros de Imóveis – essa certidão mostrará todo o histórico do imóvel, bem como se foi registrada alguma restrição (como, por exemplo, se está penhorado na justiça); 3) Certidão negativa de débitos para com a prefeitura municipal (demonstrará principalmente se o IPTU está em dia); 4) Certidão negativa para com o condomínio, quando for o caso.

Além disso, é necessário averiguar a regularidade do vendedor, pois, seus compromissos podem repercutir no imóvel. Para início de conversa, se for pessoa física, deve-se ter cópia da Carteira de Identidade, CPF e comprovante de endereço. Caso seja pessoa jurídica, é necessário ter em mãos o documento de CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica); Contrato social, devidamente registrado na Junta comercial (se for uma sociedade comercial “Limitada” – Ltda), ou registrado em Registro de Títulos e Documentos (se a sociedade for civil), ou ainda o Estatuto Social (se for uma Sociedade por Ações – S/A) [neste último caso, acrescido da ata da Assembléia Geral que elegeu a atual diretoria e a ata que autorizou a venda].

É de extrema importância ainda, para a comprovação de que o vendedor não possui dívidas que possam posteriormente recair (ou que já tenham recaído) sobre o imóvel, certidões negativas atualizadas perante a Justiça Estadual, a Justiça Federal e a Justiça do Trabalho (assim pode-se saber se há alguma ação em andamento, até mesmo trabalhista, usucapião, falências, fraudes, dentre outras que possam ocasionar indisponibilidade do patrimônio do proprietário). E não para por aí. Deve-se verificar se não há títulos protestados, bem como, consultar o SPC e SERASA do vendedor, e, em caso de vendedor pessoa jurídica ou empresário, verificar a certidão negativa de débitos previdenciários. Além disso tudo, se for mais de um proprietário, as consultas devem ocorrer sobre todos e se o vendedor for pessoa pessoa física casado ou em união estável, deve-se ter todos os documentos e certidões mencionadas também com relação à esposa ou convivente.

E por incrível que pareça, há mais cuidados a serem tomados! Deve-se atentar não apenas para o proprietário atual, mas para o proprietário antecessor, pois pode ocorrer deste ter deixado diversas dívidas, ainda não prescritas, que podem ser cobradas.

Apesar de ser uma situação mais difícil de ocorrer – pois é difícil comprovar – se for comprovada alguma fraude para o não pagamento de dívidas ou não cumprimento de uma sentença, os credores poderão pleitear a anulação do negócio tido como fraudulento. Neste caso, perdendo o imóvel na justiça, resta ao comprador a opção de entrar com uma ação contra o vendedor, para receber de volta o dinheiro pago.

Assim, diante de tantos cuidados necessários, ao comprar um imóvel é fundamental uma assessoria jurídica de qualidade – até para a elaboração do “Contrato de Promessa de Compra e Venda” e para acompanhar tanto o registro do imóvel, quanto o cálculo do valor do ITBI.

Somente um bom advogado á capaz de analisar todas as questões jurídicas que envolvem o imóvel, de modo a evitar que uma “oportunidade de ouro” não se transforme em um grande prejuízo.

Por Marcílio Henrique Guedes Drummond*

*Advogado Sócio do Guedes Drummond Advogados.

 

Categories: Direito

Sobre o autor

Marcílio Guedes

Marcílio Guedes Drummond é advogado (sócio do Guedes Drummond Advogados Associados), professor e palestrante. É formado em Direito pela Universidade Federal de Minas Gerais (UFMG). É Pós-Graduado em Direito Público pela Universidade de Coimbra (Portugal). É mestrando em Direito das Relações Internacionais pela UDE – Universidad de la Empresa (Uruguai).

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